【不動産投資】競売で戸建を購入して安定経営を実現!競売物件の素晴らしさをお伝えします

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不動産投資の競売ってなんだか難しそうだね

ポイントさえしっかりすれば安定経営できるよ

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不動産競売とは

持ち家を購入する際、多くの人が住宅ローンで借ります。

金融機関は融資する際に抵当権を設定し、
返済が滞った場合、金融機関が裁判所に申し立てをし、
強制的に別の人が買い取ることを不動産競売と言います。

競売の簡単な流れ

BITの3点セットを頼りに物件をリサーチします。
入札した後、落札できれば購入の流れになります。

幸運にも落札できたらラッキーと思って入札を楽しむくらいで取り組めると良いです。

競売の取り組み方

競売物件ではお宝になりうる物件はあるので、良く調べ、根気よく取り組んでいく必要があります。
入札の際、売却基準価額の2割の保証金と、ある程度の資金が必要になるので、
無理のない範囲で入札しましょう。

落札できなかったら保証金は戻ってくるので、その点は安心できます

競売物件のメリット

投資をする際、レバレッジをかけて、一気に物件を増やしていく方法と、
現金で購入してコツコツと進める方法があります。

競売でのローンは組めるのですが、金融機関の担当者の腕が必要で、ハードルは高めです。
現金で購入して進める方法が現実的です。

ただ、競売物件は安く手に入るケースがあるので、現金購入でも手が出せるくらいのものがあります。
不動産投資では入口さえ失敗しなければ、ほぼ負けないです。
イチかバチかより、負けない投資をしていきましょう。

競売では物件価格を抑えられるので、その分利回りも高くなります。
通常の物件と異なる1番の大きな点は、元の持ち主がいるということです。

元の持ち主の方は、自分から好んで出たいわけではなく、
不本意ながら競売にかかってしまっただけなので、
交渉次第では元の持ち主の方が借りてくれるケースがあります。(リースバック)

リースバックは競売で取得した物件で安定経営する上で最良の手段と言えます。

  • 元の持ち主は自分で建てた家に住み続けられる
  • 自分は手入れをせず、長期で借りてもらえる

といった双方にメリットがある点がポイントです。

リースバックをする際は条件が非常に重要になってきますが、
周辺相場より少し落とした価格にしましょう。

Win-Winを目指すのが安定経営の肝です。

競売物件の実例

こちらの物件、337万で購入しました。
2LDK+ウォークインクローゼット+納戸で、延床面積約100㎡の物件です。
残念ながら、借地のため、土地なしの価格です。

借地代を考慮しないと利回り30%。借地代を加味しても利回り20%を超えてます。

そして、建物の状態は非常に良かったのであまり直すところもなく、
リースバックで借りてもらえているため、
落札してから5年になりますが、
手間いらずで安定経営できています。

利回り20%なので、5年経った初期投資分は今では既に回収できてます。
今からはすべて利益になるので、怖いものはないです。
こういう点が、現金購入のメリットです。

こちらの物件、不動産投資用に購入しましたが、内装が素晴らしいので、自分でも住んでみたいです。
もし、出ていかれたら第二の家として次の借り手がつくまで暮らしてみたいほどです。

まとめ

不動産の競売について、ご紹介しました。
競売と聞くと難しそうに聞こえると思います。

誰もが、やったことがないこと、知らないことは怖いのは当たり前です。
しかし、一歩を踏み出してみると、素晴らしいことが多いので、
投資の一手法に競売物件を手掛けてみてはいかがでしょうか?

最初は分からないことだらけで怖かったけど、

後から振り返ってみるとやっておいて良かったって思ってるよ

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